< Terug

Thema: Aansprakelijkheid en geschillen

Verborgen gebreken - aanspraak

Verborgen gebreken

Wanneer de bouwheer de werken aanvaard heeft dan kan hij achteraf de aannemer niet meer aanspreken op gebreken die zichtbaar waren.

De aanvaarding van de werken kan blijken uit een formele voorlopige oplevering. Is zo’n formele voorlopige oplevering op papier niet gebeurd, dan kan het einde van de werken en de aanvaarding ervan bv. blijken uit de betaling van de eindafrekening. Voor gebreken die niet zichtbaar waren bij de oplevering, is het uiteraard wel mogelijk om van de aannemer te vragen dat hij die (op zijn kosten) uit de wereld helpt.

Hoe snel moet de bouwheer reageren?

De bouwheer moet in het geval van lichte verborgen gebreken binnen een redelijke termijn  reageren.

Wanneer start de redelijke termijn? Een recent arrest bevestigt nog eens dat de redelijke termijn niet start vanaf de uitvoering van de werken, maar vanaf het moment dat de klant het gebrek vaststelt of had kunnen vaststellen (Cass., 26.03.2018). Het kan dus zijn dat de bouwheer eventueel pas enkele jaren na het einde van de werken bij de aannemer komt aankloppen voor dergelijke kleine gebreken. Hij moet het in ieder geval wél binnen de tien jaar doen.

Hoe lang is de termijn gedurende dewelke de aannemer aansprakelijk is?

In principe is de termijn tien jaar! Ook voor minder zware gebreken die pas na de oplevering opduiken, heeft de bouwheer  in principe tien jaar de tijd om de aannemer aansprakelijk te stellen. Hij moet, zoals gezegd, tijdens die tien jaar wel binnen een ‘redelijke termijn’ reageren.

Let op! Het is niet genoeg dat de bouwheer de aannemer contacteert en/of ingebrekestelt bij aangetekende brief. De bouwheer moet effectief binnen deze termijn een procedure opstarten voor de rechtbank. Zo niet is het te laat...

In de wet is die termijn bepaald op 10 jaar. De aannemer mag die termijn inkorten in zijn offerte. Dat is het grote verschil met de tienjarige aansprakelijkheid. De aannemer mag de termijn dat hij instaat voor minder zware verborgen gebreken, dus inkorten in zijn offerte of in het contract.

Tip. Kijk de offerte van de aannemer of zijn algemene voorwaarden na om te zien of hierover iets vermeld staat.

Wat als de aannemer de termijn heeft ingekort?

Alleszins moet de bouwheer over een redelijke termijn beschikken om te reageren op eventuele lichte verborgen gebreken (W. Nackaerts, Exoneratieclausules voor lichte verborgen gebreken bij aannemingscontracten, RW 1992-1993, 1423). Aanvaard wordt dat de aannemer kan bepalen dat hij slechts aansprakelijk is gedurende de periode van een jaar na de voorlopige oplevering voor de lichte verborgen gebreken die niet gedekt zijn door de artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek. het Hof van Beroep Brussel (arrest van 1 augustus 2013) aanvaardt zelfs dat de aannemer zijn aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken kan beperken tot drie maanden na de voorlopige oplevering.

Contactgegevens
Indicator-Larcier | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven
Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068
Customer.Services@indicator-larcier.be | www.indicator-larcier.be

Maatschappelijke zetel
Lefebvre Sarrut Belgium nv | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel
RPR Brussel | Btw BE 0436.181.878